Le programme APH Select de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) permet aux propriétaires et promoteurs d’immeubles collectifs de bénéficier de conditions d’assurance prêt hypothécaire plus avantageuses en contrepartie d’engagements en matière d’abordabilité, d’efficacité énergétique et d’accessibilité. Le programme repose sur un système de points : plus les engagements sont importants, plus les assouplissements peuvent être intéressants.
Mais à qui s’adresse le programme APH Select? Quels avantages offre-t-il et quelles obligations doivent être respectées? Voici les principaux éléments à connaître avant d’envisager ce programme pour un projet immobilier.
Quels immeubles peuvent bénéficier du programme APH Select?
APH Select vise différents types d’immeubles résidentiels collectifs, qu’ils soient neufs ou existants. Le programme peut notamment s’appliquer aux :
- immeubles locatifs ordinaires;
- immeubles offrant des chambres individuelles;
- logements avec services de soutien;
- résidences pour aînés.
En règle générale, l’ensemble doit compter au moins 5 logements. Pour une résidence pour aînés, le seuil est plutôt fixé à 50 logements ou lits. Les espaces non résidentiels ne peuvent généralement pas représenter plus de 30 % de la superficie brute totale ou de la valeur d’emprunt totale.
APH Select peut donc intéresser autant un propriétaire qui souhaite préserver un immeuble locatif existant qu’un promoteur qui planifie la construction d’un nouvel ensemble résidentiel.
Quels avantages offre APH Select?
L’un des principaux intérêts du programme réside dans les assouplissements liés au financement. Ceux-ci varient selon le nombre de points obtenus.
Pour une propriété existante, un minimum de 50 points peut notamment permettre un rapport prêt-valeur pouvant atteindre 85 % et une période d’amortissement allant jusqu’à 40 ans. À partir de 70 points, le rapport prêt-valeur peut atteindre 95 % et l’amortissement peut aller jusqu’à 45 ans. Avec 100 points, la période d’amortissement peut aller jusqu’à 50 ans.
Pour une construction, le rapport prêt-coût peut atteindre 95 % avec un minimum de 50 points. La période d’amortissement peut également atteindre 50 ans lorsque 100 points sont obtenus. Le programme prévoit aussi des réductions des primes d’assurance selon le niveau d’engagement.
Ces paramètres peuvent avoir un effet concret sur la structure financière d’un projet, notamment en réduisant les besoins de financement initial ou en permettant de répartir le remboursement du prêt sur une plus longue période.
Comment fonctionne le système de points d’APH Select?
L’emprunteur peut obtenir des points dans trois catégories : l’abordabilité, l’efficacité énergétique et l’accessibilité. Il n’est pas nécessaire d’obtenir des points dans chacune des catégories. L’emprunteur peut plutôt choisir la combinaison qui correspond le mieux à son projet.
Un minimum de 50 points est toutefois nécessaire pour être admissible au programme.
Comment obtenir des points pour l’abordabilité?
Pour une construction neuve, l’engagement d’abordabilité peut permettre d’obtenir :
- 50 points si au moins 10 % des logements sont offerts à un loyer correspondant à au plus 30 % du revenu médian des locataires;
- 70 points si cette proportion atteint 15 %;
- 100 points si elle atteint 25 %.
Pour une propriété existante, les proportions sont plus élevées : 40 %, 60 % ou 80 % des logements, selon le niveau de points recherché.
L’engagement d’abordabilité doit être maintenu pendant au moins 10 ans à compter de la première date d’occupation de l’ensemble. Un engagement de 20 ans ou plus peut donner droit à 30 points supplémentaires.
Comment obtenir des points pour l’efficacité énergétique?
Les critères varient selon que l’immeuble est neuf ou existant.
Pour une construction neuve, les points sont notamment attribués selon l’amélioration de la performance énergétique par rapport aux exigences applicables du Code national de l’énergie pour les bâtiments ou du Code national du bâtiment. Le premier niveau permet d’obtenir 20 points, tandis que les niveaux supérieurs peuvent donner respectivement 35 et 50 points.
Pour une propriété existante, les points sont plutôt liés à la réduction de la consommation d’énergie et des émissions de gaz à effet de serre par rapport au rendement actuel de l’immeuble. Les niveaux prévoient des améliorations minimales de 15 %, 25 % ou 40 %.
Ces engagements doivent être appuyés par une évaluation réalisée par un professionnel qualifié et, lorsque nécessaire, par une modélisation énergétique appropriée.
Comment obtenir des points pour l’accessibilité?
APH Select tient également compte de la conception accessible et adaptable des logements.
Selon le niveau recherché, les engagements peuvent notamment porter sur la proportion de logements accessibles conformément à la norme CSA/ASC B651-18 – Conception accessible pour l’environnement bâti, sur l’utilisation de principes de conception universelle ou sur l’obtention d’une certification de la Fondation Rick Hansen.
Le programme prévoit également des exigences générales de « visitabilité » et d’accessibilité de l’immeuble. L’objectif est de permettre aux personnes utilisant une aide à la mobilité, aux aînés ou aux personnes ayant une limitation temporaire d’accéder de façon sécuritaire aux logements et aux espaces communs.
Quels critères l’emprunteur doit-il respecter?
Les avantages d’APH Select ne reposent pas uniquement sur les caractéristiques de l’immeuble. L’emprunteur doit également répondre à certaines exigences.
Sa valeur nette doit notamment correspondre à au moins 25 % du montant du prêt demandé, sous réserve d’un minimum de 100 000 $. Il doit également démontrer qu’il possède les compétences et l’expérience nécessaires pour exploiter et gérer un immeuble de la taille et du type visés.
La SCHL exige généralement au moins 5 ans d’expérience dans la gestion d’immeubles collectifs semblables, bien que certaines modalités puissent permettre de satisfaire cette exigence autrement, notamment par l’entremise d’une équipe ou d’un gestionnaire possédant l’expérience requise.
APH Select est-il intéressant pour votre projet immobilier?
APH Select peut représenter une avenue de financement intéressante pour les propriétaires et promoteurs qui sont en mesure d’intégrer des objectifs d’abordabilité, d’efficacité énergétique ou d’accessibilité à leur projet.
Toutefois, les avantages financiers doivent être évalués en fonction des engagements à long terme qui les accompagnent. Par exemple, un engagement d’abordabilité peut avoir des répercussions sur la gestion des loyers pendant plusieurs années.
Avant de retenir cette option, il est donc pertinent d’évaluer à la fois les économies et les assouplissements offerts par APH Select ainsi que les obligations qui en découlent. Les paramètres du programme pouvant varier selon le type d’immeuble et le pointage recherché, une analyse adaptée au projet demeure essentielle.
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