Les clauses d’exclusion de responsabilité : une liberté contractuelle qui comporte des limites
L’obligation du bailleur de délivrer au locataire des locaux « en bon état de réparation de toute espèce et de lui en procurer la jouissance paisible »1 se trouve fréquemment au centre de débats.
Pour cause, les bailleurs tentent souvent d’exclure contractuellement leur responsabilité à l’égard de cette obligation, particulièrement quant à l’entretien des biens ou des équipements s’y trouvant, lesquels peuvent entraîner des sinistres.
Ces clauses peuvent faire l’objet de plusieurs interprétations et doivent respecter certaines balises. En effet, bien que le Code civil prévoie un cadre juridique régissant les obligations des parties à un bail commercial, ce cadre ne s’appliquera généralement qu’à défaut de stipulation contraire. Ce principe connait toutefois une exception lorsque le Code civil établit des obligations dont la contravention irait à l’encontre de l’« ordre public ». Par exemple, comme nos collègues l’exprimaient dans un article récent2, un bailleur ne peut retirer du locataire son droit à la publication du bail au registre foncier sans contrevenir à l’« ordre public ».
En pratique, les aménagements que les parties peuvent faire au bail pour exclure leur responsabilité à l’égard des obligations prévues au Code civil ne sont donc pas illimités. Une rédaction soignée des clauses est nécessaire pour s’assurer que les risques associés aux activités de chacune des parties sont pris en compte.
Les récentes affaires Galarie Lisabel inc. et Immeubles Redbourne South Shore inc. illustrent l’incidence que peut avoir la présence d’une clause d’exclusion de responsabilité, ou à l’inverse, l’omission de l’avoir incluse au bail.
L’affaire Galarie Lisabel inc.3: quand une clause d’exclusion protège le bailleur
À la suite d’une infiltration d’eau ayant endommagé les œuvres d’art du locataire, celui-ci entreprend un recours afin de réclamer du bailleur plusieurs millions de dollars représentant la valeur des œuvres qui étaient, à son avis, des pertes totales. Le locataire prétendait que le bailleur avait omis d’entretenir la pompe d’un puisard qui aurait été à l’origine de l’infiltration d’eau. Or, les parties avaient convenu d’un amendement au bail par lequel le bailleur avait exclu sa responsabilité, précisément à l’égard des infiltrations d’eau.
Le Tribunal devait s’assurer que la clause d’exclusion de responsabilité n’avait pas pour effet d’exclure la faute lourde ou intentionnelle du bailleur pour le préjudice matériel causé au locataire4, cette disposition étant d’« ordre public ». Il est arrivé à la conclusion que le locataire n’avait pas démontré l’existence d’une faute lourde ou intentionnelle dans l’entretien de la pompe, qui aurait permis d’écarter la clause d’exclusion de responsabilité. Le locataire devait ainsi assumer seul les pertes découlant de l’infiltration d’eau.
Néanmoins, sa conclusion aurait pu être à l’effet contraire si l’évènement à l’origine du sinistre ne faisait pas partie de l’énumération contenue à la clause d’exclusion de responsabilité.
L’affaire Immeubles Redbourne South Shore inc.5 : la force majeure n’écarte pas nécessairement la liberté contractuelle
Qui du bailleur ou du locataire doit assumer les conséquences des restrictions découlant des règles sanitaires ayant limité les activités exercées dans certains lieux lors de la pandémie de COVID-19?
Il s’agit de la question à laquelle la Cour d’appel devait répondre, alors que le bailleur poursuivait son locataire, puisqu’il refusait de verser son loyer pour la période visée par les décrets ayant limité ses opérations dans les lieux loués.
De manière générale, le Code civil6 prévoit qu’en présence d’une force majeure, le bailleur peut être relevé de son obligation de procurer la jouissance des lieux à un locataire, en tout ou en partie, mais qu’en contrepartie, il ne peut exiger du locataire qu’il exécute complètement ses obligations, dont le paiement du loyer. Ici, la Cour a déterminé que la pandémie constituait une force majeure et donc que le bailleur ne pouvait requérir du locataire le paiement complet de son loyer, celui-ci n’ayant pas pu jouir complètement des lieux.
Néanmoins, la Cour retiendra que, puisque le locataire pouvait toujours entreposer ses équipements dans les locaux et les utiliser en partie malgré les décrets gouvernementaux, il était tout de même tenu d’acquitter une partie de son loyer.
Dans son analyse, la Cour d’appel a précisé que les parties auraient pu négocier une solution différente au moment de la signature du bail, confirmant que la liberté contractuelle qui prévaut en matière de baux commerciaux s’applique également en présence d’une force majeure, les dispositions applicables à cet égard n’étant pas d’« ordre public ». Ainsi, les parties auraient pu tenter de déroger à la définition de force majeure contenue au Code civil ou encore auraient précisé à l’avance la proportion du loyer payable en cas de restriction à l’utilisation des lieux.
Bailleur ou locataire : assurez-vous d’établir clairement vos responsabilités au moment de négocier un bail commercial
Ces deux décisions illustrent bien à quel point une analyse minutieuse des clauses d’exclusion de responsabilité est nécessaire, tant pour les bailleurs que les locataires, lors de la signature d’un bail, afin que les opérations envisagées et les risques associés soient pris en compte.
Les parties ont tout intérêt à veiller que leurs obligations respectives sont clairement établies au bail ou, à défaut, à bien comprendre les règles supplétives prévues au Code civil.
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[1] art. 1854 du Code civil du Québec.
*en contravention avec l’article 1474 du Code civil
[2] Référer à l’article.
[3] Galarie Lisabel inc. c. 4158008 Canada inc., 2025 QCCS 1914.
[4] art. 1474 du Code civil du Québec.
[5] Immeubles Redbourne South Shore inc. c. Soutex inc., 2026 QCCA 434.
[6] art. 1470 du Code civil du Québec.
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