Le 29 avril 2020, le gouvernement du Canada, par le biais de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), rendait publiques les modalités entourant le programme d’Aide d’urgence du Canada pour le loyer commercial destinée aux petites entreprises (AUCLC)1. Dans les dernières semaines, le gouvernement du Canada avait fait l’annonce de l’arrivée de ce programme, sous diverses formes, au cours de certains des points de presse quotidiens entourant la gestion de la crise de la Covid-19. Nous en savons maintenant un peu plus sur les détails entourant l’admissibilité à ce programme d’aide qui fournira un soutien aux petites entreprises qui ont des difficultés financières en raison de la Covid-19.
Principalement, l’AUCLC vise à offrir des prêts-subventions aux propriétaires d’immeubles commerciaux admissibles afin qu’ils puissent réduire d’au moins 75%, pour les mois d’avril, mai et juin 2020, le loyer payable par leurs locataires qui sont de petites entreprises touchées par la crise.
Admissibilité au programme d’AUCLC
Afin d’être admissible à l’AUCLC, les propriétaires d’immeubles commerciaux devront démontrer qu’ils satisfont aux exigences suivantes :
- Être propriétaire d’un immeuble commercial situé au Canada et qui génère des revenus de location;
- L’immeuble commercial visé abrite une ou des petites entreprises locataires touchées par la crise;
- Avoir un prêt hypothécaire garanti par un immeuble locatif commercial2;
- Avoir déclaré des revenus de location sur une déclaration de revenus (de particulier ou de société) pour l’année d’imposition 2018 et/ou 2019;
- Avoir conclu ou être en voie de conclure avec une petite entreprise touchée, une entente de réduction de loyer d’au moins 75% pour la période d’avril, mai et juin 2020;
- Cette entente de réduction de loyer comprend un moratoire d’expulsion pour la période d’avril, mai et juin 2020.
Qu’est-ce qu’une « petite entreprise locataire touchée »?
Une fois que l’ensemble des critères permettant au propriétaire de se qualifier sont rencontrés, il faudra toutefois se demander si les locataires des immeubles visés correspondent à la définition de « petite entreprise locataire touchée » telle que définie par le gouvernement du Canada.
Selon les modalités publiées par la SCHL, les entreprises locataires, incluant les organismes sans but lucratif, doivent satisfaire aux exigences suivantes, à savoir :
- Ne pas verser plus de 50 000 $ de loyer mensuel brut par emplacement, tel qu’indiqué dans un contrat de location valide et exécutoire;
- Ne pas générer plus de 20 M$ en revenus annuels bruts, calculés au niveau des entités consolidées, c’est-à-dire au niveau de l’entité mère ultime;
- Avoir cessé temporairement ses activités et ne plus générer de revenus, ou avoir constaté une diminution des revenus d’au moins 70% par rapport aux revenus avant la crise de la Covid-19.
Afin de calculer la diminution des revenus, la SCHL propose de comparer les revenus d’avril, mai et juin 2020 soit aux revenus des mêmes mois pour l’année 2019, soit avec la moyenne des revenus de janvier et février 2020.
Il va de soi que les propriétaires et locataires devront collaborer entre eux afin de démonter l’admissibilité au programme d’AUCLC par la satisfaction à l’ensemble des critères précités.
Fonctionnement du programme d’AUCLC
Une fois l’ensemble des critères remplis, tant au niveau du propriétaire de l’immeuble qu’au niveau de la petite entreprise locataire touchée, le programme administré par la SCHL pour le compte du gouvernement du Canada prendra la forme de prêts-subventions.
Ainsi, la SCHL accordera des prêts-subventions qui prendront la forme suivante :
- Le prêt-subvention couvrira 50% des loyers mensuels bruts payables par la petite entreprise locataire touchée pour la période d’avril, mai et juin 2020;
- Le loyer mensuel brut restant, c’est-à-dire 50%, sera assumé minimalement à 50% par le propriétaire de l’immeuble, tandis que le locataire assumera au plus 50% de ce loyer brut restant. C’est donc dire que le propriétaire et le locataire pourront convenir entre eux de la répartition du loyer mensuel brut restant, dans la mesure où ces seuils seront respectés.
Par la suite, les prêts-subventions octroyés dans le cadre de l’AUCLC feront l’objet d’une remise dans la mesure où le propriétaire de l’immeuble respecte les modalités, ce qui inclut notamment, selon la SCHL, de ne pas chercher à récupérer les montants octroyés en réduction de loyers une fois le programme terminé.
Il est à noter que l’AUCLC pourra être appliquée de manière rétroactive et que les propriétaires d’immeubles commerciaux pourront déposer une demande d’aide après la période de trois mois d’avril, mai et juin 2020, étant toutefois précisé que la date limite pour présenter telle demande est le 31 août 2020.
Si un loyer a déjà été perçu pour la période visée au moment de l’approbation de la demande d’aide, le propriétaire de l’immeuble devra alors rembourser les montants payés par la petite entreprise locataire touchée ou s’entendre avec elle pour l’émission d’un crédit à être appliqué sur un mois ultérieur, après la période d’application du programme d’AUCLC. À titre d’exemple, si un loyer a été perçu pour le mois d’avril 2020, un crédit pourrait être émis pour le mois de juillet 2020.
Points en suspens
Nous ignorons pour le moment si la période de trois mois visée par le programme d’AUCLC pourra faire l’objet d’une prolongation afin de tenir compte de l’évolution de la situation en lien avec la Covid-19.
Par ailleurs, la SCHL indique qu’un mécanisme est également en cours d’élaboration pour les propriétaires d’immeubles qui n’ont pas de prêt hypothécaire, mais aucun détail à ce sujet n’a été rendu public à ce jour.
À noter que le présent billet est à jour en date du 30 avril 2020 et que les modalités entourant l’AUCLC pourraient continuer d’évoluer ou être modifiées. De plus, les détails du programme relativement au versement des fonds et la manière de présenter une demande seront communiqués ultérieurement par la SCHL. Nous invitons donc les entreprises qui pourraient avoir droit à l’AUCLC à se tenir informées au cours des prochains jours ou à communiquer avec nous.
Pour toutes questions relatives au programme d’AUCLC, adressez-vous aux membres de notre équipe en droit immobilier ici ou encore à l’auteure du présent billet :
Me Camille Roy, Avocate
camille.roy@steinmonast.ca
418 649-4007
1 https://www.cmhc-schl.gc.ca/fr/finance-and-investing/covid19-cecra-small-business
2 La SCHL indique qu’un mécanisme est également en cours d’élaboration pour les propriétaires d’immeubles qui n’ont pas de prêt hypothécaire, mais aucun détail à ce sujet n’a été rendu public à ce jour.