Il existe plusieurs situations pouvant impliquer un prête-nom, notamment afin de dissimuler l’identité du propriétaire réel d’un immeuble. Cependant, l’utilisation d’un prête-nom dans ce contexte peut comporter certains risques, surtout en matière d’assurance habitation. Mes Marie-Hélène Bétournay et Cloé Gélinas vous expliquent.
La décision
La récente décision de la Cour supérieure, Gagnon c. Intact Compagnie d’assurance1 reflète bien l’état du droit en matière de prête-nom dans de telles circonstances.
Dans cette affaire, les demanderesses, Mme Gagnon et sa fille, Mme Patry, poursuivent Intact Compagnie d’assurance (l’« Assureur ») qui nie devoir quelconque indemnité au motif que la police d’assurance souscrite au nom de Mme Gagnon (la « Police ») est nulle.
Le sinistre en cause est l’incendie d’un immeuble identifié dans la Police comme étant celui de Mme Gagnon (l’« Immeuble »).
Or, l’enquête de l’Assureur a révélé que Mme Gagnon n’est pas véritablement propriétaire de l’Immeuble qui appartient dans les faits à Mme Patry.
En effet, Mme Patry étant en faillite et non assurable pour un prêt hypothécaire en raison de problèmes de santé, sa mère accepte de l’aider en servant de prête-nom à l’acte d’achat. Ainsi, Mme Gagnon se porte acquéreuse de l’Immeuble aux termes d’un acte notarié, puis une contre-lettre intervient le même jour entre cette dernière et Mme Patry, accordant plutôt la propriété à celle-ci (la « Contre-lettre »).
Lors de la souscription de la Police, Mme Patry ne dévoile pas l’existence de cette Contre-lettre et indique même à l’Assureur s’occuper du dossier d’assurance de sa mère et agir en son nom afin d’assurer l’Immeuble de cette dernière.
Mme Patry omet également de dévoiler l’existence d’un deuxième créancier hypothécaire sur l’Immeuble ainsi que l’absence de couverture d’assurance depuis plus d’un an.
L’Assureur est d’avis que s’il avait été au courant de ces informations, il aurait refusé d’émettre la Police en raison des normes concernant les risques à refuser et celles concernant les prête-noms.
Le Tribunal conclut que la situation de prête-nom est non équivoque. Malgré le titre de propriété de Mme Gagnon, Mme Patry s’avère dans les faits être l’unique propriétaire de l’Immeuble.
Cette situation n’ayant pas été divulguée à l’Assureur, elle rend nulle la Police souscrite. En effet, « […] les déclarations de toute personne sollicitant de l’assurance doivent s’imprégner du plus haut degré de bonne foi et tout doit être révélé, sous peine de fatalité du contrat consenti. »2 Cette norme s’applique tout autant en matière de prête-nom, que ce soit lors de l’acceptation du risque par l’assureur ou après un sinistre.
Au surplus, Mme Gagnon n’étant qu’un prête-nom, elle ne présente aucun intérêt assurable dans l’Immeuble, ne pouvant subir de préjudice direct et immédiat des suites de la perte d’un bien qui ne lui appartient pas.
En conséquence, le Tribunal conclut que Mme Gagnon ne possède aucun recours contre l’Assureur qui est en droit d’annuler la Police et de refuser d’indemniser Mme Gagnon et Mme Patry.
Quoi retenir
Une contre-lettre au sens de l’article 1451 du Code civil du Québec est un contrat secret dans lequel les parties conviennent d’exprimer leur volonté réelle, constituant ainsi une simulation.
Une contre-lettre ayant pour objet de dissimuler le véritable propriétaire d’un immeuble peut être légale dans la mesure où les parties n’entendent pas l’utiliser à des fins frauduleuses ou contraires à l’ordre public3. Le propriétaire apparent agit donc par définition à titre de prête-nom.
Au moment de la souscription d’une assurance pour un tel immeuble, l’existence de ce contrat secret impliquant le rôle d’un prête-nom devra être divulguée à l’assureur4, étant de nature à influencer son appréciation et son acceptation du risque.
À défaut, la police pourra être déclarée nulle. L’assuré sera alors déchu de son droit à être indemnisé pour les dommages causés par le sinistre en plus de pouvoir être tenu de rembourser à l’assureur la créance hypothécaire assumée par lui auprès d’une institution financière, le cas échéant.
Pour toute question en matière d’assurance, communiquez avec un membre de notre équipe ici ou encore avec les autrices du présent billet :
Me Marie-Hélène Bétournay, associée
marie-helene.betournay@steinmonast.ca
418-640-4454
Me Cloé Gélinas, avocate
cloe.gelinas@steinmonast.ca
581-216-3017
1 2022 QCCS 3260.
2 Id., par. 69.
3 Article 1411 C.c.Q.
4 Article 2408 C.c.Q.