L’article 1851 du Code civil du Québec (« C.c.Q ») définit le bail et prévoit que :
« Le louage, aussi appelé bail, est le contrat par lequel une personne, le locateur, s’engage envers une autre personne, le locataire, à lui procurer, moyennant un loyer, la jouissance d’un bien, meuble ou immeuble, pendant un certain temps.
Le bail est à durée fixe ou indéterminée. »
Ainsi, les conditions de base de tout bail sont le loyer, la jouissance d’un bien ainsi que la durée, cette dernière condition pouvant être indéterminée.
Contrairement au bail de logement résidentiel, en matière de baux commerciaux, le C.c.Q. ne s’applique qu’à titre supplétif. Ainsi, les parties à un bail commercial ont la liberté de convenir entre elles de règles plus strictes ou plus souples que ce que prévoit le C.c.Q.
LES DIFFÉRENTS TYPES DE BAUX
Il existe plusieurs expressions pour définir les différents types de baux commerciaux. Les types les plus souvent observés sont :
-Le bail brut,
-Le bail net,
-Le bail double net (supra net ou net net) et
-Le bail triple net (hyper net ou net net net).
Les définitions de ce qui constitue l’un ou l’autre de ces types de baux sont plus vagues que précises et surtout loin d’être uniformes. Cependant, la principale constance de leurs définitions réside dans la répartition entre le locataire et le locateur de l’assumation des coûts (aussi appelés dépenses, charges ou frais d’exploitation) liés à l’immeuble visé par le bail commercial.
Les principales dépenses à négocier sont :
- les frais énergétiques,
- les frais de gestion,
- l’entretien ménager,
- la taxe sur le capital,
- les honoraires professionnels,
- les taxes foncières,
- l’entretien et les réparations et
- les frais d’assurance.
Ces différentes dépenses sont généralement établies en proportion de la superficie louée dans l’immeuble visé par le bail commercial. Dans certains cas, la factorisation des espaces communs peut avoir une incidence à ne pas négliger. En effet, une portion des dépenses liées aux espaces communs peut être ajoutée au loyer. Cette portion sera habituellement insérée en ajoutant à la superficie louée une superficie fictive variant de 10 à 15% de la superficie louée.
1- Le bail brut :
Dans un tel cas, le locataire n’a qu’un seul montant à payer, soit le loyer « brut ». L’article 1864 C.c.Q. prévoit que le locataire a également à sa charge les « menues réparations d’entretien », sauf celles résultant de la vétusté du bien ou d’une force majeure. L’expression « menues réparations d’entretien » n’y étant pas définie, les parties doivent référer à la jurisprudence pour comprendre ce qui est inclus dans cette catégorie. Afin de minimiser tout conflit possible entre le locateur et le locataire, il serait judicieux de définir ces « menues réparations d’entretien » dans le bail.
2- Le bail net :
Aux termes d’un bail net, le locataire paie un montant pour le loyer de base auquel il sera ajouté l’une ou l’autre des catégories de dépenses ci-haut indiquées, généralement les taxes foncières.
3- Le bail double net (supra net ou net net) :
Ici, le locataire paie le même montant que dans un bail net, auquel s’ajoutent les coûts liés aux grosses réparations, par exemple un changement de toiture.
Encore une fois, le locateur et le locataire ont intérêt à préciser au bail qui sera responsable des réparations anticipées, surtout dans le cas d’un vieil immeuble. L’ampleur des réparations, leurs coûts et la durée du bail seront des facteurs déterminants à considérer.
4- Le bail triple net (hyper net ou net net net) :
Dans ce dernier cas, le locataire paie tout ce qui est prévu dans un bail double net en plus des frais d’assurance et souvent d’autres dépenses (système de chauffage ou de climatisation, mise à niveau aux normes environnementales, etc.).
Finalement, quel que soit le type de bail, il faut porter une attention particulière à la question des améliorations locatives. En effet, si le locateur les a financées et qu’une partie du loyer de base vise à les rembourser, à l’échéance du bail, dans le cadre des négociations pour le renouvellement, il faudra s’assurer que cette portion du loyer est déduite.
Analyse
Peu importe l’intitulé du bail commercial, un locataire et un locateur ont toujours intérêt à préciser la répartition entre eux des diverses dépenses courantes ou exceptionnelles liées à l’immeuble visé par le bail commercial.
Pour un locataire, tous les types de baux nets lui permettent de mieux contrôler certains coûts et aspects de l’immeuble, mais, en contrepartie, tous sont pour lui une source de responsabilité additionnelle. Par exemple, si le coût d’entretien est supporté par le locataire, celui-ci peut choisir son fournisseur et ainsi contrôler le coût de cette dépense. Cependant, il est fort probable que le locateur aura prévu au bail, en contrepartie, un seuil minimum de qualité en regard de tel entretien.
Conclusion
Le vocabulaire des baux commerciaux est souvent approximatif, sujet à interprétation et mal connu. Malgré les types de baux mentionnés plus haut, la qualification d’un bail commercial s’effectue toujours à partir de son texte et non seulement par son intitulé. Il peut même arriver parfois que l’intitulé soit trompeur. Ainsi, les parties ont avantage à prévoir des clauses claires, notamment quant à la répartition des dépenses. Comme pour tout contrat, mais particulièrement en matière de baux commerciaux, les parties seraient avisées de prendre connaissance de toutes et chacune des dispositions financières du projet de bail avant de s’engager aux termes de celui-ci.
Rappelons que nos collègues ont récemment écrit un billet sur un jugement rendu par la Cour supérieure du Québec en matière de bail commercial en lien avec la COVID-19 et la notion de force majeure.
Pour toutes questions relatives aux baux commerciaux, adressez-vous aux membres de notre équipe de droit corporatif et commercial ici ou encore aux auteurs du présent billet :
Me Jacques Cossette-Lesage, Associé
jacques.cossette-lesage@steinmonast.ca
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Me Anaïs Welsh, Avocate
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