Le bail constitue généralement un actif important pour le locataire d’un immeuble commercial, négocié avec soin pour contribuer à la pérennité de son entreprise. Dans ce contexte, il est primordial de procéder rapidement à sa publication au Registre foncier, afin d’éviter sa résiliation, advenant un changement de propriétaire de l’immeuble loué. Le droit à la publication est d’ordre public et peut s’exercer par l’inscription, au Registre foncier, d’un avis de ce bail, attesté par un notaire ou un avocat.
Quels sont les effets concrets de la publication d’un bail?
La publication du bail commercial au Registre foncier, préalablement à l’aliénation de l’immeuble loué (par exemple, une vente), fait en sorte que le nouveau propriétaire ne pourra le résilier[1] et sera tenu de le respecter.
Bien que la vente de l’immeuble ne mette pas fin automatiquement au bail, s’il s’agit d’un bail à durée fixe qui n’a pas été publié avant la vente, et qu’il reste plus de douze (12) mois à courir au bail au moment de cette vente, le nouveau propriétaire pourra le résilier, à l’expiration de ces douze (12) mois, en transmettant un préavis écrit de six (6) mois à cet effet au locataire.
Il est à noter que le fait, pour un nouveau propriétaire, d’avoir connaissance de l’existence d’un bail non publié lors de son acquisition de l’immeuble, ne confère pas au locataire la protection qui aurait été accordée par la publication préalable de ce bail[2].
Le droit à la publication
Le bail est un droit personnel, plutôt que réel, mais sa publication au Registre foncier est spécifiquement autorisée[3]. Ce droit étant d’ordre public, une clause d’un bail commercial prévoyant l’interdiction pour le locataire de le publier serait considérée nulle et sans effet[4]. Cependant, il n’est pas contraire à l’ordre public d’obliger l’utilisation d’une méthode de publication du bail.
Quelles sont les méthodes de publication possibles et celle à privilégier?
Le bail peut être inscrit au Registre foncier de différentes façons : par la présentation du bail entier, d’un sommaire de celui-ci accompagné du bail entier, d’un extrait authentique s’il s’agit d’un bail notarié, ou par avis[5]. La méthode privilégiée est la publication par avis[6], car elle permet d’éviter de rendre publique l’intégralité du bail et des informations financières qu’il contient, telles que le loyer, ce qui en préserve la confidentialité. Pour ces raisons, le bail prévoit souvent l’obligation pour le locataire d’utiliser cette méthode de publication. Néanmoins, toutes ces méthodes mènent au même résultat, soit l’impossibilité de résilier un bail ayant fait l’objet d’une publication au Registre foncier préalablement à l’inscription de l’acte d’aliénation de l’immeuble loué.
Le moment de la publication
La publication du bail peut être effectuée à tout moment à partir de sa signature. Pour maximiser la protection qu’elle confère au locataire, la publication devrait avoir lieu dans les meilleurs délais, et au plus tard avant l’aliénation de l’immeuble.
L’avis de bail : les informations essentielles à inclure
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Le contenu
L’avis de bail doit être attesté par un notaire ou un avocat, et doit notamment préciser la date et le lieu de signature du bail, les noms et adresses du locateur et du locataire, la date de début et de fin, la désignation cadastrale de l’immeuble où sont situés les lieux loués, ainsi que les droits de renouvellement ou de reconduction, le cas échéant. L’avis peut également mentionner d’autres droits particuliers prévus au bail que le locataire souhaite rendre publics, comme un droit de premier refus de l’immeuble loué ou un droit d’exclusivité.
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Le bail d’une durée excédant 40 ans
Si la durée du bail, incluant toute prolongation ou renouvellement, excède quarante (40) ans, les mentions prévues à la Loi concernant les droits sur les mutations immobilières doivent également être indiquées à l’avis. Ce type de bail étant considéré comme un transfert immobilier, des droits de mutation sont payables par le locataire[7].
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La modification et la cession du bail
La modification du bail, par exemple une prolongation de sa durée ou l’ajout d’une option de renouvellement, et sa cession en faveur d’un nouveau locataire, peuvent également faire l’objet d’avis publiés au Registre foncier, et il est recommandé de le faire afin d’assurer une meilleure protection du locataire.
Qu’en est-il de la stipulation pour autrui?
La publication du bail au Registre foncier est une façon accessible et sécuritaire, pour le locataire commercial, d’éviter sa résiliation prématurée par un nouveau propriétaire de l’immeuble. Néanmoins, si l’immeuble était vendu avant que locataire n’ait été en mesure de procéder à cette publication, un engagement explicite prévu à l’acte de vente pourrait faire en sorte que le nouveau propriétaire soit tenu de respecter le bail non publié. En effet, la jurisprudence a reconnu qu’une clause par laquelle un acheteur s’engage à respecter les baux en vigueur peut constituer une stipulation pour autrui, en faveur du locataire[8]. Une telle stipulation peut toutefois être révoquée, selon certaines conditions.
Les faits et circonstances propres à chaque affaire, de même que le libellé exact de la clause en question, doivent être examinés pour déterminer son impact réel pour le nouveau propriétaire à l’égard d’un bail non publié. Par conséquent, la meilleure approche, pour le locataire, demeure la publication de son bail au Registre foncier avant l’aliénation de l’immeuble loué.
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[1] Code civil du Québec, RLRQ, c. C-90-1., art. 1887. Il est à noter que cette disposition est aussi applicable en cas d’extinction du titre du locateur, pouvant découler, par exemple, de l’exercice d’un recours de prise en paiement par un créancier hypothécaire.
[2] Id., art. 2963.
[3] Id, art. 1852 et 2938 al. 3.
[4] Id., art. 2936.
[5] Id. art. 2982.
[6] Id., art. 2999.1.
[7] Loi concernant les droits sur les mutations immobilières, RLRQ, c. D-15.1, art. 1.
[8] Société Générale (Canada) c. Consumers Distributing Company, 1995 CanLII 4916 (QC CA).
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